Многие израильтяне ищут квартиру на съем или для покупки с помощью маклера (риелтора), который на иврите называется метавех. Что важно знать, если вы прибегаете к таким услугам? Как не стать жертвой недобросовестногого маклера? И какие проблемы грозят вам, если вы задумаете перехитрить его и не заплатить положенный гонорар? В пятницу, 22 июля, Ynet публикует ответы на самые распространенные вопросы. Профессиональную консультацию для статьи дали адвокаты Карин Шимон и Лидор Шоваль, компаньоны фирмы "Лидор - Шоваль".
– Кто вообще имеет право оказывать маклерские услуги? Может ли это делать любой человек, любая фирма?
– В соответствии с законом, этим может заниматься только обладатель действующей лицензии риелтора (ришаён метавех), выданной минюстом.
– Какие комиссионые вправе брать маклер за свои услуги? Как понять, не требует ли он слишком много денег?
– Обычно комиссионные представляют собой долю от размера сделки. Так, при аренде квартиры они равны месячной квартплате + НДС (МААМ). При покупке – 2% от цены квартиры + НДС.
- Но кто должен платить эти комиссионные маклеру - владелец квартиры или тот, кто снимает либо покупает ее?
Обычно стороны сделки заключают соглашение о том, кто из них выплатит комиссионные и в каком размере. В прошлом было принято, что обе стороны - и владелец квартиры, и арендатор (покупатель) делили выплату комиссионных между собой. Но теперь в большинстве случаев комиссионные платит арендатор или покупатель. Причина проста: спрос превышает предложение. Квартир мало, желающих снять или купить их - много. Такова реальность.
– Я хотел поторговаться с маклером о размере комиссионных при подписании договора, но он сказал: да ладно, договоримся потом. Чем мне это грозит?
– Ни в коем случае нельзя соглашаться на урегулирование этого вопроса после совершения сделки. Договор должен быть в письменном виде, и в нем обязательно должны быть зафиксированы все соглашения с маклером. Вопрос о размере оплаты маклеру должен быть решен уже на этапе заполнения договора о его услугах.
Если в договоре будет указана доля комиссионных от размера сделки или их сумма в шекелях, в дальнейшем станет невозможно утверждать, что договорились о выплате иной суммы. Или, что еще хуже – что есть договоренность об определении размера комиссионных после завершения сделки. Указанный в письменном договоре размер комиссионных будет обязательным для сторон.
– Маклер не подписал меня на письменный заказ его услуг. Имеет ли он в таком случае право на получение комиссионных?
– Маклер не имеет права на комиссионные, если клиент не подписал письменный заказ, содержащий требуемые законом детали - идентификационные даные, предполагаемый объем сделки, размер комиссионных в виде доли размера сделки или конкретной суммы, определение объекта недвижимости и т.п.
Вместе с тем, даже если договор о посредничестве подписан не был, суд может принять во внимание переписку маклера с клиентом и определить, носит ли она характер письменного соглашения, требуемого по закону.
Разумеется, суд станет рассматривать каждое дело в соответствии с конкретными обстоятельствами и с договоренностями, достигнутыми (или не достигнутыми) между сторонами.
Так, недавно суд предоставил маклеру право на комиссионные в отсутствие письменного договора. В данном случае имелись свидетельства того, что стороны желали заключить договор о посредничестве, накладывающий на них обязательства.
– Маклеры часто произносят такой термин: биладиют, эксклюзивность. Что это означает?
– Это означает, что клиент поручает подготовку сделки исключительно конкретному риелтору. По закону, максимальная длительность такого статуса при продаже квартиры составляет 6 месяцев с момента заключения письменного договора. Если речь идет не о квартире, а о ином объекте недвижимости, то эта максимальная длительность равна году. Если отсутствует пункт о точной длительности исключительного статуса посредника в письменном договоре, то ее максимальный размер – 9 месяцев с момента подписания соглашения.
- А как определить, что именно маклер помог продать или сдать квартиру? Ведь бывают случаи, когда человек смотрит квартиру, предложенную маклером, но отказывается от нее - а потом, после просмотра многих других, уже самостоятельно возвращается к хозяевам и подписывает договор. Неужели и в этом случае надо платить маклеру его комиссионные?
– Есть такое юридическое понятие: эффективный фактор сделки (ха-горем ха-яиль бе-иска). По закону, необходимым условием выплаты комиссионных является "эффективное участие риелтора во взаимодействии сторон сделки". Чтобы считаться таковым, маклер должен продемонстрировать, что сделка состоялась благодаря его действиям.
Адвокаты рассказали об одном случае из своей практики. Некая женщина желала продать квартиру и подписала с маклером биладиют - соглашение об исключительных услугах. Он привел семью, желавшую купить квартиру, но сделка не состоялась. Даже через несколько лет эта квартира все еще не была продана. Но пара, желавшая когда-то купить эту квартиру, увидела объявление о ее сдаче в аренду. Они связались с хозяйкой, договорились о съеме, а после 3 лет проживания купили это жилье.
Узнав об этом, маклер потребовал выплатить ему комиссионные, поскольку он якобы был эффективным фактором сделки, познакомив продавщицу с покупателями. Его требование было отклонено.
Да, бывают ситуации, когда подписание сделки зависит не только от маклера. Но даже в том случае, если он не был единственным фактором заключения сделки, но его действия внесли существенный вклад, суды склоняются к признанию его эффективным фактором.
Перевод: Даниэль Штайсслингер